本文来自微信公众号：抱朴财经（ID：jinlun020），作者：今纶，题图：网络。

为什么很多人手上有点钱之后就会想买房？即使是自己有了N套房，还是想继续买？

为什么国家要搞楼市调控？多卖房，多卖地，不好吗？

为什么今年的招行《2021中国私人财富报告》显示：中国最富的一批人更喜欢权益类资产（股票、权益类基金），而不是投资性房产？

为什么硬科技（新能源、人工智能、半导体、芯片等）一定会取代房地产？为什么香港首富不是地产富豪，而是锂电之王？

为什么许家印不再担任恒大地产董事长？

中国的趋势与周期正在发生什么变化？和我们有什么关系？

我们来看看钱和人的流动方向，就知道中国未来一定是要拼科技，尤其是硬科技，我们必须跟随趋势，在其中去学习、投资、就业、创业，这就叫跟随国运去发财。

房子此前为什么涨？

房地产的钱来自于哪里？

主要来自银行（包括理财产品）、融资发债以及销售收入等。

在房地产繁荣的起点，只要很少的一点启动资金，加之地价便宜，只要开发商能搞定银行和地方政府，用几千万借来的钱搞定几个亿的项目其实是平常事。

一旦项目拿到预售证书，银行又愿意配合，业主把首付一交，两三年之后才交楼，利用业主和银行的钱，整个盘子就活了。所以，有地产高管和我说，在最辉煌的时段，盖房子其实是不用自己的钱的，完全可以“空手套白狼”。

什么叫杠杆？这就叫杠杆。

加之地方政府又不断提升基础设施和道路交通、教育，老百姓在当时确实又有改善居住环境的需求，所以，地产的繁荣就开始了。

实话实说，最开始的阶段，炒作并不多，很多人还在观望。

因为“分税制”，地方政府其实手头的钱经常是不够的，所以，卖地成了一个重要收入。

卖地的钱正好补了地方财政的窟窿，皆大欢喜。

房子还和一个数据有关：即广义货币供应量（M2）。

什么是M2呢？是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式，通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。

2009~2019年这10年间，中国M2的平均增速是12~14%左右，这10年GDP的增速只有6.3%。去年M2的增速也超过10%。

人们为什么有了点钱就要去买房？担心通货膨胀。

而且他们很清楚，地方政府需要卖地，不敢让楼市垮。

2020年国有土地出让金8.4142万亿元，同比增长15.9%。土地出让金不包括在“一般公共预算”18.29万亿元中，而是包括在第二本财政账本“政府性基金预算”9.35万亿元中。2020年土地出让金占基金收入的90%，2019年是79%，是地方主要的财政收入来源之一。

所以，你看领导为什么一直强调房地产要稳？因为这一块的收入要稳。

综合起来看：改善型需求、刚需确实需要买房，银行需要房地产来借钱，如果开发贷、房贷不够，就经营贷，地方政府需要卖地，炒房客需要暴利。

就是因为多个因素推动了房价的暴涨，老百姓不断加杠杆，钱进了银行和地产商、地方政府的口袋，但是，同时因为后面更多人想买房投资，所以，击鼓传花，继续推高房价，近年来主要是推高一二线城市的房价。

风险被看在眼里

不过，一切都发生了变化，说几个新闻：

成立于1994年6月，以商业地产起家的协信，在很长一段时间里都是重庆房地产市场的头部“玩家”。辉煌时曾冲进过房企50强，与龙湖、金科并称“渝派房企三甲”。

2020年协信远创营业收入55.59亿元，同比下降54.36%，净利润-72.77亿元，同比暴跌865.67%。

北京易禾水星投资有限公司日前向重庆市第五中级人民法院提出申请，要求对重庆协信远创实业有限公司进行破产重整。

同样悲催的还有中交地产：

2020年年报显示，一方面为满足扩张需求，中交地产不断对外融资，债务规模水涨船高；另一方面，中交地产2020年的营业收入和归属于母公司股东的净利润（下称“归母净利”）双双下滑，同比跌幅分别为12.54%、35.92%。

连地产大佬万科的郁亮都要尴尬面对投资者的质问：为何股价跌跌不休？其实万科很稳，业绩不差。

至于另外一家大地产公司今年就没消停过，负面新闻不断，市场盛传很多地产公司在救助该公司，协调层面非常高。

日前，安徽新纪元房地产开发有限公司宣布破产，债务人已进入强制清算程序。

通过人民法院公告网，以“房地产”作为关键词检索，并剔除了重复分发企业和非房地产企业的名单后统计出：2021年上半年共计超过165家房企发布了相关破产文书。

8月17日，国家企业信用信息公示系统（广东）显示，恒大地产集团更换董事长、总经理以及法人代表。许家印不再担任恒大地产董事长，柯鹏卸任总经理、法人代表等职位，新任董事长、总经理和法人代表均为赵长龙，其目前职位为恒大物业执行董事兼副董事长。

许家印为什么不当董事长了？因为这活不好干了。

你会发现，房地产突然不受待见了，决策层在坚决去杠杆，为什么呢？因为风险出现了。

决策者早就看到了几个风险，第一就是银行层面的风险。

为什么郭树清屡次痛斥房地产是“最大的灰犀牛”？你要相信他的水平一定比我们高，你要相信你对数据的了解一定比我们清楚，你要相信他绝对不是心血来潮做这样的发言。

郭树清每次发言之后，银行就会收紧对楼市的调控。

此前有对开发贷的“三条红线”，后面把商票也监管起来了，在一些大城市，如果你去买房，首付资金来源会被查个底掉。至于经营贷，你真的是想都别想，以前的还要吐出来。

银行当然想赚钱，但是也不能因为想赚钱，把命给丢了。

所以，银行和决策者一直在强调满足刚需，同时加大对实体经济尤其是小微企业的支持。

因为决策者很明白，如果小微企业、实体经济起不来，大家没有工作，没有收入，房地产不是建在沙滩上的房子吗？要多危险有多危险，等于说每天被拆掉一根钉子或者砖头，后果怎么样，不是很清楚吗？

开发商在调控面前是没有抵抗力的，聪明的早就做好了过冬的准备，万科早早喊出“活下去”，当时某老板还在到处借钱，忽悠大家说他在搞新能源车。现在，万科可以淡定挑选并购对象，某老板在等着白衣骑士救助。

第二是资本市场的风险。今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年大幅增加。年内已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。

蓝光发展是继泰禾集团、华夏幸福之后第三个发生违约的大型房企。2020年蓝光发展的销售规模达到1035亿元，跻身国内Top 30房企，境内存续债券规模约46亿元，存量美元债10.5亿美元。

房地产整体“新加坡化”

所以，必须排除风险，不能这么玩了，大家要稳起来。暴风骤雨一样的调控从未止歇。

炒房客在深圳、广州、北京、武汉、杭州都遭遇暴击：

Q房网数据研究中心数据显示，2021年7月，深圳全市二手住宅过户2557套，环比下跌0.70%。自2021年3月以来，深圳二手住宅成交量已连续4个月下跌。

图源：Q房网数据研究中心

二手房挂盘量方面，深圳市房地产中介协会根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年7月31日，深圳市共挂盘出售房源133548套（存重复房源，后同），环比6月30日统计的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。

来源：深房中协

降价开始出现。炒房客都想跑，但是发现无路可逃，居然没人接盘了，这可是深圳。

“深房理”案抓了5个人。以前很多人说“炒房不犯法”，没错，可是炒房过程中用到的各种手段是犯法的。

广州调控也是直接铁拳，且破碎预期的：广州相关监管机构已明确要求，之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。

也就是说，你此前买的第一套是1000万，现在再买一套，只需要970万。直接，30万没了。

北京也很刚：原家庭住房套数超限购，离婚3年内不得买房。

杭州发布通知，在加强住房限购方面，落户杭州未满5年的户籍家庭，连续缴纳社保满2年，方可买1套房。非杭州户籍家庭，在购房之日前4年起连续缴纳城镇社保或个人所得税满4年，可买1套房。直接“消灭”了一批今年的刚需。

深圳楼市在强力调控，但是深圳财政收入中超过80%来自于税收，完全没有土地财政的依赖。

北京上半年的经济增速在一线城市中仅次于广州，医药、IT等增长迅速。

杭州上半年的人均可支配收入全国第三。

武汉开始“凭票买房”。

每一次重要会议都要重申“房住不炒”，同时北上广深杭都开始公布“十四五”关于住房的规划，保障房站到了舞台中央。

北京鼓励商改住，深圳也一样。

整个房地产市场，“新加坡化”的趋势很明显，也就是说，房地产市场以后没那么市场经济和商品化了，整体体系在重新定价。

短期结果如何？

今年7月，各线城市新建商品住宅成交均呈下行态势。中指研究院数据显示，2021年7月监测的主要城市新房成交面积环比下降14.30%，超8成城市环比均有不同程度下降，同比下降4.29%。其中，四大一线城市成交面积环比均出现下滑。

还是回到此前那个问题：为什么国家不允许房价大涨了？为什么这次调控来真的了？

实体经济被快速边缘化

 因为整个体系的运行逻辑变了，需要寻找新的平衡系数。为什么会变？我们拿数据说话：

上海是唯一一个今年上半年人均可支配收入突破4万元的城市，全年也就是8万。如果是一个四口之家，一年32万。

我们看看房价收入比，所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭收入之比，一般来看，房价收入比能够大致描述出收入与房价之间的关系，通过对比不同年份之间的房价收入比，能够看出居民购房的支付能力提高与否。

诸葛找房数据研究中心去年4月发布的百城房价收入比数据显示，上海的数据是30.7。

图源：诸葛找房

也就是一个上海家庭干30.7年的收入才能支付一套房子的平均成本。

如果年薪20万买哪里的房子？上海的网友说了：20万的收入只能考虑上海的金山区或崇明岛。

这还是最富裕的上海。

你们知道深圳上半年人均可支配收入是多少？37026元，每个月6171元。可见，即使是喜欢搞钱的城市，千万富翁也是极少数。

上半年人均可支配排名前十的城市（图源：搜狐城市）

所以，收入在亚洲，但房价已经去了火星。结果是什么呢？是消费增速下滑，注意，我说的是增速下滑，不是说增速没有了。

从2017年到2019年，社会消费品零售总额增速分别为10.2%、9.0%、8.0%，增速降低有多方面原因：本来的体量太大，人口老龄化，但是在大城市一个最重要的原因是房贷挤占了消费资金，房地产开始反噬经济了！

图源：前瞻经济学人

而这就意味着实体经济生产出来的东西，除非是生活必需品，或者和房子有关的，基本上都开始走下坡路了。

是的，房地产上行也带来了一系列消费，但是更多的实体经济行业被快速边缘化了。

这就意味着和房地产不相关的行业的人员收入在下降，甚至被迫离职，老板们则争先恐后卖掉厂房、关闭商铺，加入炒房，这加剧了趋势的强化。

房价越来越高，工作机会在消失，这对于整体的经济而言不就是“空心化”吗？不就是全面房地产化吗？有一段时间，颜值水平甚至都是房地产从业人员最高。

即使是现在，炒房客还在嘲笑那些搞实业的，搞科技创新的是傻子。

而且伴随房价的高涨，还带来舆论的批评。

最可怕的是，高房价是最好的避孕药。

“七普”数据公布之后，房地产调控猛然加速收紧，其实是希望给民众减压，希望愿意生娃的可以多生娃。

从来没有无缘无故的政策，一切政策和政策预期都在体系和框架的重构之中。

决策者决定稳妥解决这个问题，因此就出现了前面的不断加强资金监控，不断降杠杆，地方政府也不断加强调控。

但是，目标并不是希望一二线城市的房价大跌，而是希望不再炒房，让炒房客赚不到钱。

银行不放水，买房资格审核很严，如果调控不力可能掉乌纱帽。

这种局面和十年前、二十年前的调控能一样吗？

富人对此心知肚明，招商银行联合贝恩公司此前在北京发布了《2021中国私人财富报告》，2020年，中国内地高净值人群（可投资资产在1000万以上）数量262万人。

高净值人群资产配置中，固收类及房地产投资占比进一步缩减。

图源：招商银行《2021中国私人财富报告》  

与此同时，高净值人群资产配置中，权益类资产占比提升。高净值人群在资产配置中偏爱金融资产，资产等级越高，金融资产比重越高，其中又以二级市场股票、股票型基金为主。

面粉不能狂涨了

终极问题是：地方财政的收入如何补窟窿？

两大渠道，第一，央企、国企以及部分民企还是会继续积极进场买土地的，这是生意，也是积极响应号召稳住市场，“土地财政”还在，只是会减缓乃至减少。第二，5月份在财政部的主持下已经开过会了，明年大概率落地房地产税在部分城市的试点。

一些北方的、中部的城市本来就面临土地越来越多流拍的情况，所以，未来也乐见房地产税在立法之后的全面落地。

东南省份、城市相对富裕，而且买房需求也多，那么，继续转移支付模式，支援中西部建设肯定也是必须的。

当然，两大渠道未必能完全补上原来那套土地财政模式的收入，那么，该怎么办呢？

这就来到了更重要的话题：硬科技必然替代房地产。

我为什么说必然，因为在土地溢价上，政府已经有了新动作，不再追求高溢价。这是对自己的利益动刀子了，决心很大。

以前，很多人喜欢说“面粉贵所以面包更贵”，未来会怎么样？我们来看看新闻：

最近，全国土拍都延迟了，为什么？重新定规矩：仔细读天津关于第二次出让的补充公告，里面写得很清楚，地价的溢价率最高为15%封顶，控制溢价率。

从此以后，面粉不能狂涨了，这是直接把原有定价的逻辑体系颠覆了。

而卖面包的时候，价格是要备案的，万一和广州一样，要求你的第二期比第一期便宜3%？怎么办？

杭州的土拍更猛，溢价率上限从30%调整为20%。第二批次的10幅土地，全部验收后再进行现房销售。简单说，直接把杆杠缩短了。

至于二手房市场，很多地方出了参考价，银行按照参考价放贷，等于增加了首付，也是直接把杠杆砍了一截。

看到这里，你就明白了以下情景为什么会发生：

5月14日，杭州滨江房产集团股份有限公司2020年度业绩网上说明会上，当公司被问及拍下的几块地净利润如何时，董事长戚金兴回复：”努力做到1％-2％的净利润水平。”

他说的是实话。

房地产既然被高度调控，从资金面、购买者、土地等诸方面都被摁死了，那就别炒作了，老老实实满足刚需和改善型需求吧。

地方政府的钱从哪里来？除了原有的土地拍卖和未来可能收房地产税，还有缺口，怎么办？

大企业多交税是最重要途径。

8月初，阿里巴巴在财报公布后的电话会上，发出了部分业务将不再享有10%税收优惠政策的“预警”。阿里巴巴最新财报数据也显示，其截至2021年6月30日止三个月的有效稅率由去年同期的19%，增长至如今的20%。这一消息随后伴随着对游戏行业税收优惠的讨论逐渐发酵，引起市场持续讨论。

未来要多交税的不止阿里，还有腾讯等一批企业。

当然，这点税收优惠取消确实是毛毛雨，不过，方向很明确了，后面会怎么变，不知道。

硬科技是到全世界去挣钱

与此同时，国家层面非常重视硬科技，非常愿意给硬科技减税。

什么是硬科技？是指基于科学发现和技术发明之上，经过长期研究积累形成的，具有较高技术门槛和明确的应用场景，能代表世界科技发展最先进水平、引领新一轮科技革命和产业变革，对经济社会发展具有重大支撑作用的关键核心技术。

当前硬科技的代表性领域：光电芯片、人工智能、航空航天、生物技术、信息技术、新材料、新能源、智能制造等。

芯片有多重要，这个不用多说吧。

新能源更是连续出现在重要文件中，而且现实中其相关产业的增速也是飞速发展的状态。

数据显示，目前我国共有新能源汽车相关企业23.2万家，2020年全年新注册企业7.86万家，同比增长70.8%，其中去年四季度新增企业2.7万家。从地区分布来看，目前广东省以2.6万家企业排名第一，山东、江苏分列二三名。此外，全行业45%的企业注册资本高于500万。

这么说吧：房地产继续推高房价，就是增加内卷。

而硬科技一旦起来，是给国家挣钱交税，是到全世界去挣钱的，这当然是一条更光明的道路。

而且硬科技的蓬勃发展会有效解决就业问题，它的发展不会带来“一业兴，百业衰”的问题，而是推动了税收和就业的走高，会形成自己的行业生态，同时不会被教育公平等问题纠缠，和房地产完全不一样。

新能源产业中的宁德时代已经开始赚美国企业特斯拉的钱了，这才是值得鼓励的好买卖。

2021年6月28日晚，宁德时代发布公告，公司已与特斯拉签订协议，将在2022年1月至2025年12月期间，向特斯拉供应锂离子动力电池产品。

中国如何才能高质量可持续发展？

我们需要腾讯、阿里巴巴这种把应用层面的基础设施做得比较到位的企业，说实话，中国企业在这方面已经做得很成功了，绝对的世界一流。

但是我们更需要能把芯片造出来的伟大企业，还需要在智能制造方面直追德日的伟大企业，我们希望这种伟大企业多多赚钱，到全世界去赚钱，就像美国的苹果、高通，德国的奔驰、宝马、奥迪、西门子一样，然后呢？

然后我们希望它们按照既定规则，照章纳税。

这样，我们不就把土地财政留出来的窟窿补上了吗？这是一个艰难的过程，也是一个漫长的过程，但是必须出发，我们也不要指望中国的硬科技突然就发达起来，但是大方向大战略不能错。

一方面，房地产稳，土地可以继续卖，一方面，房地产税逐渐落地，另一方面，硬科技的税收逐渐顶上去。

这是一个动态平衡的过程，大蛋糕的结构发生了变化，但是稳步增长的趋势是好的。

就新能源车来说，中国汽车工业协会近日发布了7月份汽车产销数据。数据显示，新能源汽车产销仍然保持高速增长态势，产销量再次刷新月度纪录。

7月份，新能源汽车销售27.1万辆，同比增长164.4%，今年前7个月，新能源汽车累计销售147.8万辆，同比增长197.1%。

房地产的增速能和这个比？社会效益能和这个比？谁会买一堆新能源车去囤着玩？

在政策层面，7月30日的中央政治局会议上，直接就说了“要挖掘国内市场潜力，支持新能源汽车加快发展”。

再去看今年三月的政府工作报告，与新能源汽车有关的充电桩、换电站和电池回收利用，都被写进了政府工作报告之中。原文为“稳定增加汽车、家电等大宗消费，取消对二手车交易不合理限制，增加停车场、充电桩、换电站等设施，加快建设动力电池回收利用体系。”

报告重心已经更关注车辆的使用方向和便利度。　

最关键的是，新能源车的销量在涨，大家普遍认可，用起来爽，且成本低，这是市场的力量。

人工智能、航空航天、生物技术、信息技术、新材料等行业也大多得到了中国重量级城市的重视，以广州为例，其“IAB”战略（I—新一代信息技术，A—人工智能，B—生物医药）已经取得了较大突破，获得了实实在在的产业收益，新经济、新产业的比例一直在高速增长，这也是广州在上半年增速第一的“秘密武器”。

合肥这些年来受到关注，一个重要原因也是因为一些科技含量高的企业落户带来经济增长。

深圳的比亚迪更是因为股神加持，最近股价飙升而引人关注，实际上，比亚迪的表现也确实不错，7月销量大增170%。

北方华创、中微公司、中芯国际等公司同样属于硬科技之列，它们在半导体或者芯片方面有自己所长，假以时日，一定有希望继续冲击更高的业绩，这也是为什么资本市场非常关注它们的原因。

站在大时代的转变风口中

中国经济走到今天，实际上是走到了一个结构转型的十字路口，一方面“不转急弯”，需要房地产稳，但是在收入比例中的占比缓慢下降，另一方面，通过鼓励更多企业、企业家向硬科技方向挺进，夯实整个国家的产业基础，科技创新同时也会有效降低经济发展的风险，请想想某些企业被“卡脖子”的场景。

所以，硬科技必然替代房地产是趋势，而且会逐渐加速。

房地产最终会变成一个较多“计划色彩”的行业，有部分富人的高端消费不受影响，但缴纳的税包括房地产税会比较多，这是一个逐渐平淡的行业。西城区实行多校划片，深圳准备推大学区政策，以及一些民办学校变为公办，再加上国家层面不断强调“教育公平”，都是减少房地产的炒作条件。

我们站在大时代的转变风口中，这是几十年一遇的造富机会，恰如二十多年前的房地产初起的时候一样，这一次不容错过。

投资方面，一定要盯硬科技的龙头。我个人不建议散户买股票，那么，在这个大趋势中，去挑选一些优秀的科技基金定投是好的选择。

创业方面，一定要避开房地产，一定要尽量和硬科技沾边，实际上，硬科技带来的创业机会也是很多的，比如成为产业的资源供应商、服务商，提供矿石资源、云服务或者人员培训等，还有就是提供咨询、展会、公关服务。

如果自己有实力，也可以考虑成为优秀产品的代理商。你想想看，燃油车销售火爆的阶段，多少4S店的老板发了大财，当然，现在这些4S店没那么风光了。

不过，现在依然有发财的机会，和二十多年前一样，考验眼光、勇气和资金实力。

如果你是一个学生或者普通打工者，条件具备的话，一定要想办法找机会去硬科技行业的优秀公司就业，“形势比人强”的意思就是，一定要选对行业，选对了行业有机会少奋斗20年，万一公司不小心上市了呢？

二十年前，房地产开始起飞的时候，我认识的一位熟人在20多岁就当上了某大地产公司集团财务总监，去年，这位熟人已经宣布退休，因为财务自由了，自己干自己喜欢的事情去了。

每一代人都会产生富豪，只是产业方向不大相同。

如果是十年前，你会想到宁德那个偏僻城市后来会出现一个万亿市值的上市公司，老板的身家会超越那么多地产商，成为香港首富吗？

时势造英雄，此言不虚。

“不要辜负这个时代”的意思是：当机会从你旁边走过的时候，请牵住他的手，绝不松开，即使气喘吁吁，也要奋力奔跑。

那是改变命运的重要机会，错过了，又要等几十年。

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